在房贷利率下行的情况下，一些早期选拔固定利率的购房者开动思方设法提前还贷，裁汰存量房贷利率呼声越来越高。近期央行也示意营救和饱读动交易银行与借款东谈主自主协商变更协议商定。但当今来看，还莫得银行明确晓示同意下调存量房贷利率。

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房贷利率的一升一降牵动着老庶民的神经。在央行营救和饱读动交易银行与借款东谈主自主协商变更协议商定，大概是新披发贷款置换原本的存量贷款后，存量房贷利率是否会下调成了购房者最眷注的话题之一。

近日，有媒体报谈称常州市部分银行同意下调存量房贷利率，此事激发市集世俗关注。可是，随后，该媒体将“也有银行同意下调存量房贷利率”等枢纽词从报谈中删除。

7月21日，记者就存量房贷利率能否协商一事致电常州几家交易银行，其中一家交易银行的使命主谈主员回复：“咱们惟有商转公(住房交易贷款转公积金贷款)，但莫得传奇过不错洽商房贷利率的。”

齐门经济贸易大学京津冀房地产征询院院长、北京市房地产法学会副会长兼书记长赵秀池示意，在房贷利率下行的情况之下，裁汰存量房贷利率是势必的。

她说，一些早期选拔固定利率的购房者苦高房贷利率久矣，银行主动大有可为，更能赢得老庶民的信任。

利差抓续扩大 提前还贷潮仍在抓续

跟着我国新发个东谈主住房按揭贷款利率抓续下降，存量房贷与新披发房贷的利差抑制扩大。

央行发布的数据露出，上半年，新披发个东谈主住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。仅从6月来看，个东谈主住房贷款利率为4.11%，同比下降0.51个百分点。

贝壳征询院监测数据露出，7月，百城首套主流房贷利率平均为3.90%，涉及历史低位，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10个基点。

可是，相较于当下较低的房贷利率，前些年购房者的房贷利率相对处于高位，其中一些东谈主的房贷利率以致跨越6%，不少购房者选拔提前还贷来移交较大的利差。

前几年，90后女生张冉(假名)在江苏昆山购房时房贷利率是6.4%。如今，每月2500多元的还款额中惟有几百元是本金，利息跨越了2000元。为了尽快还清贷款，她平时会作念一些兼职。张冉计算用两三年技能提前还清贷款，算下来，不错省30多万元。

提前还贷潮仍在抓续。此前，在国新办新闻发布会上，中国东谈主民银行货币策略司司长邹澜证明，这主如若因为情愿收益率、房贷利率等价钱关系一经发生了变化，住户使用入款大概减少其他投资，提前偿还存量贷款的容貌大幅增多。他指出，这种容貌对住房需求并不组成影响，是住户财富树立的转念。

在情愿方面，住户入款意愿抓续增多。本年上半年，东谈主民币入款增多20.1万亿元，同比多增1.3万亿元。何况跟着情愿破损“刚兑”，以及旧年年底一些情愿产物以致出现“破净”容貌，住户选拔提前还款的意愿也在增多。

按揭贷款存量资源“争夺战”或将打响

在发布会上，邹澜示意，“按照市集化、法治化原则，咱们营救和饱读动交易银行与借款东谈主自主协商变更协议商定，大概是新披发贷款置换原本的存量贷款。”

这被不少业内东谈主士看作是存量房贷利率下行的信号。当今来看，还莫得银行明确晓示同意下调存量房贷利率。

裁汰存量房贷利率难在哪儿?赵秀池指出，裁汰存量房贷利率，银行的收益会裁汰。银行是一个零碎的企业，一定进程上靠存贷款的利差保管糊口，裁汰存量房贷利率，就是减少了利差收入。

但是，购房者提前还贷以裁汰贷款资本，银行是拦不住的。赵秀池说，允许在存量房贷利率高处“站岗”的借款东谈主与银行协商裁汰利率是势必的。她漠视，银行长入将之前存量房贷固定利率转动为基于LPR(贷款市集报价利率)的浮动利率。

而此前在发布会上，邹澜先容，上半年，从银行房地产信贷结构看，房地产贷款余额一共是50多万亿元，其中个东谈主住房贷款余额接近40万亿元。“个东谈主住房贷款余额总体稍许减少。”

“按揭市集正从‘卖方市集’参加‘买方市集’。”在广东省计算院住房策略征询中心首席征询员李宇嘉看来，一季度存量房贷余额开动减少，这或将成为一个大趋势，意味着按揭贷款的“蛋糕”在变小。对于银行来讲，房贷算作优质财富，是各个银行争夺的要点。

李宇嘉觉得，夙昔，住房信贷市集参加存量时间后，除了从上至下的“降利率”，也将出现从下到上的存量房贷“降利率”，住房信贷存量资源的“争夺战”预测很快就会打响。随之而来的是，银行的斟酌活动也将发生很大变化。举例，银行“跳”出来裁汰LPR的加点水平，以争夺客户，具有一定的势必性，既包括以低利率争取新客户办理按揭，也包括以低利率招引其他银行的客户来办理“转按揭”以置换旧的贷款等。

此外，易居征询院征询总监严跃进还指出，存量房贷利率下调有两个旅途：协商或“偿还旧贷款办理新贷款”，可是，若何操作以及联系细节并未明确，是一起下调照旧择优下调存量房贷利率，至少需要明确法例。他指出，针对还贷压力大或信用分高的客户，漠视落实各异化策略。

房价不具备大幅下落的基础

除了房贷利率，老庶民最眷注的问题还有房价以及房地产的走势。

上周，房地产市集交出了“半年报”。在国新办新闻发布会上，国度统计局新闻发言东谈主、国民经济概括统计司司长付凌晖示意，一季度前期积压的购房需求齐集开释，带动房地产市集有所改善，二季度房地产市集逐渐追忆常态化运行，上半年，房地产市集总体呈现企稳态势。

从房地产主要标的来看，上半年，宇宙商品房销售面积同比下降5.3%，销售额增长1.1%，均彰着好于旧年全年。房地产诞生投资同比下降7.9%。

值得关注的是，上半年保交楼效用显赫，上半年，房屋完竣面积33904万平常米，增长19.0%。

“上半年楼市‘先扬后抑’，后续仍然需要耐烦、信心、策略营救。”赵秀池示意，上半年住宅的销售量固然下降，但是住宅的销售额在增长。而诞生投资、房屋及新开工面积下降，也在一定进程上证实了诞生商对市集预期较悲不雅，投资意愿较低。

从房价来看，6月，新址销售价钱环比“止涨”。国度统计局发布的数据露出，6月，70个大中城市新建商品住宅销售价钱环比高涨城市有31个，比上月减少15个。

同期，二手住宅价钱跌幅扩大。70个大中城市中有63城二手房价环比下降，仅有7个城市高涨，破损近期下调城市数目的记录。一线城市上海二手住宅价钱“领跌”。

贝壳征询院首席分析师许小乐向中青报·中青网记者示意，面前，房地产市集的节拍从一季度的规复性反弹回到常态。何况买方市集的特征越来越强，房源供应饱和，房源去化周期拉长，业主售价预期下调，因此，房价短期处于回落阶段。

“不同区域、不同类型住房房价回调的步子也不一致”，许小乐示意，从城市看，经济、东谈主口等基本面较好的城市，市集需求饱和，这类城市房价转念幅度较小;从产物看，一些“老破小”因为不成很好满足住户改善性住房需求，去化繁难，价钱下调幅度较为彰着。

李宇嘉则觉得，这是由于一季度积压的需求开释杀青后，需求出现断层、持续不上。新址环比“由涨转跌”，二手房价环比跌幅扩大，是二季度市集走动厚谊较弱、成交量下滑的势必放胆。同期，重叠近期债务到期、保交楼力度加大对资金需求增多，诞生商重回降价促销通谈。

对于二手房房价，李宇嘉觉得，跟着市集预期下滑，部分投资者、预期悲不雅的业主开动降价出售，近期，一线城市二手房挂牌量赶快攀升。而一线城市新市民、年青东谈主较多，疫后劳动复苏不足预期，他们对房价支付才调有所下降。何况跟着一线城市近期保租房、长租房、东谈主才房供应多，租购并举获得主见，房价预期转弱、支付才调下降后，购房主谈主群开动转向租房。

“当今，房地产还靠近一些繁难和挑战，主如若浪掷者预期不足，堕入不雅望，经由一段技能的常态化运行之后，市集预期将逐渐趋于牢固。”许小乐说。

针对面前房地产市集所在，近期，央行、金融监管总局诱惑发布见告，将“金融16条”中两项有适用期限的策略长入延迟至2024年12月底，指令金融机构赓续对房企存量融资延期，加大保交楼金融营救。同期结合保交楼使命需要，将2000亿元保交楼贷款营救计算期限延迟至来岁5月底。

同期，许小乐也谈到，我国住房金融“安全垫”较高，住户房贷债务压力总体踏实，房价不具备大幅下落的基础。而且我国城镇化正处于从东谈主口红利向东谈主才红利过渡的枢纽阶段，住户改善住房的需求锋利，这类住房需求是房价规复牢固健康的坚实基础。

中青报·中青网见习记者 赵丽梅风险分析